国家定调！这两类房产入贬值通道，内行紧急提醒最近，身边不少朋友都在讨论买房的事儿。有的打算给孩子准备婚房，有的想换个更大的房子改善生活添盈聚富，还有的琢磨着投资房产赚点钱。可如今这房地产市场，和以前大不一样了。国家政策不断调整，市场形势也变幻莫测。就在前阵子，国家又有新定调，透露了房地产市场的新走向，有两类房产，正悄悄走进贬值通道。要是你手里有这两类房产，或者正打算买房，那可得仔细听听，这可关系到你的钱袋子。
三四线城市非核心区普通住宅这几年，三四线城市的房地产市场就像坐了滑梯，一路往下滑。以前，房价蹭蹭往上涨，大家抢着买房，觉得房子就是稳赚不赔的投资。可现在呢，情况大反转。就拿隔壁小王老家的城市来说，一个典型的四线小城。前几年，开发商到处拿地盖楼，新建小区如雨后春笋。小王爸妈在2018年花了60万买了一套100平的房子，想着以后养老用，当时那小区周边规划了商场、学校，看着挺有前景。可谁能想到，这几年过去了，商场没建成，学校也没踪影，小区房子的价格反倒跌了不少。现在想卖，挂了大半年，价格从60万降到50万，还是无人问津。从数据来看，2025年全国新建商品房价格预计同比下跌1%左右，二手房价格同比下跌2%左右，而三四线城市的跌幅更为明显。像东北、西北一些资源枯竭型的三四线城市，房价下跌幅度高达15% - 20%。据不完全统计，截至2024年底，中国三四线城市共有约18亿平方米的新房库存，按照目前的销售速度，库存去化周期长达36个月以上。这意味着，这些城市的房子，要卖出去得花上好几年。为啥会这样呢？主要是人口持续外流。年轻人为了更好的工作机会和生活条件，纷纷涌向一二线大城市。就拿中部某省的一个县级市来说，过去五年，户籍人口流失率达到15%，其中大部分是18 - 35岁的年轻人。人都走了，房子自然就没人买，供大于求，价格只能一路下跌。而且，随着城市化进程进入新阶段，国家政策重点也在调整。以前大力发展三四线城市的房地产，现在更注重城市的高质量发展和产业升级。没有产业支撑，光靠卖房子，经济很难持续发展。所以，未来三四线城市非核心区的普通住宅，贬值风险还会进一步加大。老旧小区无改造潜力二手房在大城市里，老旧小区的二手房，日子也不好过。就说我家附近的一个老旧小区，建成于上世纪90年代，房子外观破旧，楼道里堆满杂物，小区里停车位紧张，绿化也少得可怜。前几年，还有人愿意花高价买这种老房子，就为了孩子能上附近的好学校。可现在，随着教育资源均衡化政策的推进，学区房的优势不再那么明显。2025年我国65岁以上老年人口占比将达19.8%，老龄化加剧，大量老旧小区面临无人接盘的困境。以上海某老旧小区为例，2022年单价4.5万/平，到2025年预计将跌至3.8万/平左右。很多年轻人都不愿意买老房子，一是居住体验差，房屋质量、户型设计都跟不上时代需求；二是老旧小区改造难度大，没有加装电梯、停车位不足等问题很难解决。住建部自2025年5月起实施住房新标准，要求新建住宅配置电梯、提高隔音性能等，导致不符合标准的老旧房产加速贬值。比如北京西城区某1980年代建成的6层楼老小区，五月的成交价相比年初骤降13%，和同期有电梯的次新房相比，价格更是下跌6%。这些老旧小区，就像被时代遗忘的角落，即使降价，也很难吸引到买家。不仅如此，老旧小区的持有成本也在增加。随着房龄增长，房屋维修费用越来越高，管道老化、屋顶漏水等问题频繁出现。而且，老旧小区的物业费虽然低，但物业服务质量也差，和新建小区根本没法比。在这种情况下，老旧小区无改造潜力的二手房，贬值是必然趋势。面对这两类房产的贬值趋势，我们该怎么办呢？如果你手里有这两类房产，且不是自住刚需，不妨考虑早点出手，避免资产进一步缩水。要是你正打算买房，那可得擦亮眼睛，多做调研，避开这些贬值风险高的房产。买房是大事，关系到我们的生活和财富，一定要谨慎再谨慎。
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