最近在刷成交数据的时候，我突然发现一个很扎心的现实七星策略，三环附近的房子，很多已经堂堂正正地掉进“2万时代”。
而且趋势还挺明显，越来越多的单价，正悄无声息地逼近甚至跌破3万。
要知道，这可不是郊区新盘，而是实打实的东三环、南三环，老北京人心里最值钱的地段。可惜，真到成交的时候，买单的人越来越少，价格自然撑不住。
拿成寿寺-宏大家园举例，2025年5月，一套112平的三居室，成交价才283万，单价2.5万/㎡；就在几个月前，75平的两居还能卖到280万，单价3.6万/㎡。
什么意思？同一个小区，越大的房子越便宜，单价直接塌陷。
再看看西罗园，2025年7月，58平的成交单价2.9万/㎡，41平还能撑在3.2万/㎡，但比起一年前，已经是直线下滑。
华威桥-双龙南里也是类似的剧本，8月的成交单价只有2.9万/㎡，而在5月的时候，还有3.0万/㎡，整体就是在一点点蚕食价格。
马家堡就更典型了。2024年7月，一套89平能卖到300万七星策略，单价3.3万/㎡。可短短一年后，同户型的成交价直接砍到225万，单价2.6万/㎡。
这已经不是小幅调整，而是实打实的断崖。
这些案例拼在一起，其实揭开了一个很赤裸的真相，老破小正在被市场无情抛弃。
曾经，老破小加学区，就是“刚需杀器”。大家心里有一套逻辑：房子再差，学区能保值。可如今这一逻辑正在被瓦解。家长们越来越理性，甚至直接用脚投票。
比起买套老破学区房，不如花同样的钱买一个户型方正、物业靠谱、环境更好的新小区，至少自己能住得舒服点，孩子的教育还有其他出路。
这背后其实有几个逻辑：
第一，人口结构变了。北京年轻一代生娃少了，对学区的刚需没以前那么强烈。
第二，购房群体更务实了。房子从“保值工具”变成“生活空间”，买房不再是赌未来涨幅，而是算眼下的性价比。
第三，市场分化越来越严重。所谓分化，不只是区域分化，还有产品分化。
品质好的房子依然有人抢，价格稳得住；品质差的，哪怕在核心地段，也照样会被嫌弃。
所以现在买房，真的没什么试错空间了。以前买错了，靠行情还能兜底，几年后总能涨回去。可现在，买错了就可能是深坑，几年都爬不出来。
那些成交数据就是最直观的提醒：2.5万/㎡的三环房子，听上去不可思议，但它真真切切地发生了。
市场正在重新洗牌。谁能接受这个现实，谁就有机会少踩坑。谁还抱着过去的逻辑不放，可能真要被房子“教育”一遍。
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